di Laura Carboni Prelati
Un tempo erano un simbolo, un vanto, il fiore all’occhiello della riviera eppure oggi, per chi ha i soldi per comprarli, sono un vero affare. Alberghi a tre, quattro stelle, veri gioielli del turismo riminese saranno venduti a prezzi da saldi di fine stagione mentre valgono almeno il doppio, il triplo del valore stimato oggi. Si calcola che a Rimini, nel 2017 siano circa trecento le strutture alberghiere in vendita sulle quali gli investitori hanno puntato i riflettori. Ma cosa ha determinato il crollo del valore degli immobili, quali sono le cause che spingono a disfarsi di questi fabbricati, perché la nostra offerta turistica non è più attrattiva? Le cause di questo diffuso malessere hanno originato una vera e propria depressione di settore.
Abbiamo chiesto ad alcuni esperti immobiliaristi il perché del perdurare della crisi immobiliare iniziata già qualche anno fa e quali siano le motivazioni che spingono a vendere questi immobili a prezzi stracciati.
Rimini, senza innovazione si chiude
“Si tratta di una tendenza preoccupante-dice Matteo Pavani, 34 anni diplomato, Immobiliare Pavani- “Un tempo chi possedeva un hotel era considerato un benestante. Alberghi di 20, 30, 40 camere oggi si vendono a 300/400mila euro, una decina d’anni fa costavano più di un milione. Oggi sono molte le strutture in svendita a Rimini. Il motivo? Non c’è un imprenditore che investa per acquistare un hotel che non produce più un reddito adeguato. L’unica eccezione resta Riccione. Qui alle pensioni sotto le 20 camere il Piano Regolatore diede la possibilità di trasformare in abitativo (appartamenti). Fiorì la riqualificazione edilizia e le strutture vecchie che andavano bonificate furono trasformate in residenziale. A Rimini invece un grosso vincolo lo ha messo il Comune il cui Piano Regolatore non prevede la trasformazione da albergo a residence o abitativo”
-Sono molti gli alberghi che andrebbero ristrutturati e rinnovati?-“La maggioranza- dice Rabaiotti Stefano, anni 47, Pianeta Hotel, Immobiliare che si occupa esclusivamente del mercato alberghiero da 20 anni–“Se non si riqualificano il patrimonio alberghiero della città sarà sempre più degradato, come le pensioncine in terza, quarta fila vicino alla ferrovia che ancora sopravvivono. Chi va in un albergo a Riccione paga 70/100€ al giorno. Un cliente a Rimini paga 35/40€ in una struttura analoga. A parte alcune eccezioni lodevolissime, la maggioranza degli alberghi a Rimini è in condizioni al limite dell’accettabile per le esigenze del turista odierno che vuole ristorante, camere e bagni adeguati almeno allo stesso livello di quelli che ha a casa sua. Chi verrà in vacanza in una città dove si trovano ancora pensioni con il bagno comune nel corridoio? E poi prezzi stracciati, concorrenza; una vera e propria guerra al ribasso che impoverisce e svilisce l’offerta”.
-Come si valuta il valore economico di un albergo?-“Un tempo l’albergo era una sorta di status symbol- dice Matteo Pavani-produceva attività economica e c’era margine di guadagno e redditività, oggi il volume d’affari è cambiato parecchio. Il valore dell’albergo si determina da quanto reddito è capace di produrre; con la guerra al ribasso dei prezzi l’albergo non produce più reddito adeguato”.
– Quali sono le cause per la vendita di un albergo?-“Nel 90% dei casi sono famiglie che non riescono più a gestire l’immobile (genitori anziani o malati) e i giovani non subentrano all’attività. La gestione non è una soluzione facile, spese e tasse rimangono, perciò si preferisce mettere in vendita. Inoltre dipende dal tipo di struttura; l’albergo deve possedere i requisiti di sicurezza e sono spese considerevoli”.
-Che tipologia di albergo viene posto in vendita?-“Varie tipologie- dice Pavani- dipende dov’è ubicato; ne ho uno di 20 camere a Rivabella a 350.000€, avevo un albergo di 80 camere a marina centro in vendita a diversi milioni di euro. A Viserba, Torre Pedrera ho 16 camere a 300.000€ (3 stelle s.) non lo vuole nessuno perché vicino alla ferrovia. Il prezzo non si determina a mq ma per redditività a camera; si moltiplica il numero delle camere e si definisce il valore dell’immobile”.
-Quanto tempo rimane sul mercato?-“Normalmente le agenzie in 5/6 mesi lo vendono”.
-Quali sono le caratteristiche più importanti che deve avere un albergo per avere redditività?-“La posizione centrale, lontano dalla ferrovia, possedere servizi come ascensore, bagno privato in camera, parcheggio, vicinanza al mare, piscina, aria condizionata, buona cucina, organizzazione interna, apertura annuale e soddisfare le necessità dell’ospite. Da tempo a Rimini c’è staticità nell’offerta; è stata sfruttata l’onda lunga della località rinomata a prezzi popolari. Altre località propongono offerte diversificate, personalizzate e stanno al passo rimodernandosi. L’80% delle strutture a Rimini sono poco attrattive, andrebbero rinnovate e la città non offre la gradevolezza di un tempo pur con gli eventi che riesce a organizzare; si ha il tutto esaurito solo pochi giorni in una stagione perché non c’è più l’appeal, occorre tornare a suscitare interesse. C’è voglia di nuovo sulla piazza, la gente lo richiede ed è disposta anche a pagarlo”.
Hotel senza compratori
-Rimini si è svenduta sul prezzo di mercato rispetto ad altre località?-“Basta guardare su qualsiasi portale; vi sono camere in un tre stelle a marina centro per 18€-dice Rabaiotti- e questa politica è assolutamente negativa. Riccione non fa così, gli alberghi hanno prezzi più alti e anche gli immobili costano di più. L’immagine di Riccione è di un turismo più elitario, clientela di classe, gente che può spendere di fascia medio-alta ed è migliore la qualità degli hotel. La proposta di Rimini è economica, popolare e familiare e questo ha impoverito la qualità della nostra offerta turistica. Occorre fare un turismo di qualità ma bisogna offrire di più e meglio”
-Si vendono le pensioni?-“Le pensioncine non si vendono, sono fuori mercato; se si riceve l’immobile in eredità è un peso perché si devono pagare 15/20.000€ di Imu all’anno”
-Forse Rimini è diventata meno attrattiva?-“Certamente-afferma Pavani- Rimini è una città che non si è rinnovata dal punto di vista turistico e urbanistico nella sua offerta complessiva”.
Ed è vero, dov’è la famosa nuova cartolina di Rimini di cui si parla da almeno quindici anni? Non pervenuta. Guardiamoci attorno: la città è sempre la stessa e se non innovi vai verso il degrado. Nella zona mare è sempre uguale: l’assenza di arredo urbano, lo stesso pitosforo, le stesse erbe lunghe, gli stessi palazzi abbandonati. È evidente; se il pubblico non fa niente, neppure i privati sono disposti a investire. Ci si deve credere nel futuro. A Rimini invece si ha come obiettivo la sopravvivenza: “Speriamo di arrivare a settembre anche quest’anno” dicono gli albergatori. Se guardiamo altre località della costa, non funziona così. Basta mettere a confronto i viali del mare di Riccione con i nostri che sono un susseguirsi di bazar gestiti da stranieri. A Riccione hanno il lungomare nuovo e non solo: i negozi, le gelaterie, i bar, le passeggiate, tutto è di qualità superiore. Noi a Rimini ci siamo abituati a una città sciatta, trasandata, senza attrattiva; tutto è spento, degradato, trascurato tranne un centinaio di metri a Marina Centro.
“Molti preferiscono andare in città più chic- dice Pavani- con belle passeggiate, negozi, locali alla moda, alberghi nuovi. Quando la gente si sposta da casa per turismo vuole andare in un posto bello, gradevole, moderno, attrezzato, Rimini propone una passeggiata degradata, negozi con merce scadente ad 1€, buche e marciapiedi impraticabili, scarso verde urbano, aiuole non curate, locali mediocri. “Io ho molta gente che viene per investire in riviera-dice Rabaiotti- e 1 su 2 mi chiede Riccione, Misano, Milano Marittima, Cattolica. E’ un peccato perché noi a Rimini abbiamo una spiaggia che non ha confronto” .