"Chi non spera l’insperabile non lo scoprirà, poiché è chiuso alla ricerca, e a esso non porta nessuna strada"
ERACLITO (535-470 a.C)

ottobre: 2017
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Residenti, abitazioni e consumo del territorio

In occasione di qualsiasi rinnovo dei Piani regolatori comunali, che adesso si chiamano Piani Strutturali Comunali (PSC), non può mancare un accesso confronto, tra portatori di interessi diversi,  su costruire si, costruire no, quanto costruire.

Raramente però il confronto parte da un paio di domande molto semplici: la prima, c’è una fetta della popolazione residente senza casa ?  La seconda, le nuove costruzioni che vengono autorizzate sono una risposta  adeguata, per qualità e prezzo, a chi cerca una abitazione per vivere ?  

Questo nel presupposto, che dovrebbe guidare qualsiasi Amministrazione,  che la domanda dei residenti venga prima di  tutto il resto. Per intenderci, le seconde case e  le residenze turistiche vanno bene, se esiste lo spazio, ma non possono rappresentare una priorità quando il consumo del territorio è arrivato al limite della sostenibilità, come è il caso della provincia di Rimini.

 La crescita delle costruzioni e il parallelo aumento dei richiedenti un alloggio economicamente accessibile,  sono già il termometro di una domanda e una offerta che non si incontrano. Almeno per una  parte della popolazione.  E indica quindi un deficit di abitazioni per gruppi specifici di residenti,  che oggi sicuramente includono molte giovani coppie e tante famiglie di immigrati, da anni residenti in loco.  Costruire allora il necessario per dare a tutti un riparo è sicuramente un dovere, ma fare di più è una scelta che risponde ad altre necessità.

 Per rimettere comunque ordine alle idee, un’occhiata a cosa è successo in provincia di Rimini nell’ultimo mezzo secolo forse può essere di auto per comprendere e valutare il da fare. Nel 1951, subito dopo le distruzioni della seconda guerra mondiale, 38 mila famiglie avevano a disposizione poco più di 35 mila abitazioni. Per dare ad ogni famiglia un riparo ne mancavano pertanto  2,5 mila. Col passare del tempo, crescita delle famiglie e delle abitazioni sono andate di pari passo, avvicinandosi sempre di più, tanto che nel 2001, 107.228 famiglie occupavano 107 mila abitazioni. Insomma, ne restavano fuori un paio di centinaia.

L’occupazione delle abitazioni avviene per il 73% a titolo di proprietà, un punto percentuale in più del dato regionale, e il 15% in affitto, questa volta quattro punti in meno.

 In questo mezzo secolo, documentato dai censimenti Istat (il prossimo si farà in ottobre), è però successo qualcos’altro: le abitazioni non occupate (per fini turistici e altro)  sono passate da 2,5 mila del 1951, pari a meno del 7% del totale, a 26 mila nel 2001, rappresentando questa volta quasi il 20% di tutte le abitazioni (133 mila). In pratica una su cinque.

Se definiamo l’uso del suolo per una abitazione occupata da un residente, cioè 365 giorni l’anno,  efficiente, è chiaro che lo stesso non si può dire di una pezzo di territorio che viene impiegato solo pochi mesi.  Per intenderci, in provincia di Rimini c’è la stessa percentuale di abitazioni non occupate di Ravenna , però a Forlì-Cesena sono il 15%, a Bologna il 10% e in tutta l’Emilia Romagna il 15%.

 Questo fino all’anno 2001. Vediamo adesso cosa è successo dopo.  Rimanendo sempre in provincia di Rimini, dal 2002 al 2008, ultimo anno di cui si dispone di dati, sono stati ritirati presso tutti i comuni 16.383  permessi per costruire nuove abitazioni residenziali (circa 2.500 per anno), a fronte di un incremento di 20.328 famiglie. Quindi, in questo periodo, si è creato un deficit di 3.945 abitazioni.

 Alla fine del 2008, il totale delle famiglie residenti in provincia di Rimini è salito a 127.556.  Se parte delle nuove famiglie, per logica naturale, vanno a sostituire quelle che se ne vanno, non capita lo stesso, salvo eccezioni,  per  le nuove costruzioni, che in genere si aggiungono a quelle esistenti.

Quindi, sommando alle 133 mila abitazioni, tra occupate e non, censite alla fine del 2001, quelle costruite dopo e fino al 2008, ricaviamo una offerta  totale di oltre 149 mila abitazioni residenziali, cioè quasi 22 mila in più del fabbisogno espresso dal numero delle famiglie residenti.  E’ vero  che le abitazioni non occupate sembrerebbero in calo (erano 26 mila nel 2001),  ma rimane pur sempre una discreto scarto rispetto al numero delle famiglie.  

In sostanza, se l’obiettivo dei pianificatori è coprire la domanda dei residenti,  non sono tanto le abitazioni a mancare, quanto il potere d’acquisto per accedervi, che non tutte le famiglie  hanno in eguale misura. Da qui l’origine di una apparente paradosso, che vede  crescere contemporaneamente il numero delle abitazioni e  quello dei senza casa. Un fenomeno destinato a rimanere, e magari aumentare, se questa domanda restasse inevasa.

Il problema vero non è quindi quanto si perde di edificabilità con i nuovi PSC  rispetto ai vecchi PRG, che comunque facevano proiezioni indicative,  ma piuttosto per chi si intende costruire.  In un territorio con problemi di spazi  bisogna scegliere se dare priorità alle famiglie residenti di oggi e di domani, oppure privilegiare altri acquirenti, magari più ricchi, quindi più remunerativi, ma che non farebbero un uso efficiente del suolo che andrebbero ad occupare, mentre peserebbero sui servizi (acqua, rete fognaria, ecc.).   

 Se non si costruisce non ci sarà lavoro per le imprese e i tecnici del settore ?  A giudicare dall’età delle abitazioni provinciali non si direbbe: quasi un quarto delle abitazioni ha oggi più di quarant’anni e due quinti circa supera tranquillamente il mezzo secolo di vita.  Quanti lavori di manutenzione, ristrutturazione, messa a norma, miglioramento dell’efficienza energetica, installazione di impianti di energia pulita, si potrebbero  fare ? Tanti.  Il lavoro non mancherebbe.           

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 ULTIME CRONACHE URBANE

 Cementificazione: Rimini prima in regione

Secondo Enrico Santini, vicepresidente dell’Associazione nazionale bonifiche irrigazioni e miglioramenti fondiari, che cita una ricerca di Salvatore Settis, direttore della Normale di Pisa, Rimini è la provincia dell’Emilia-Romagna in cui c’è la maggiore cementificazione. Ogni anno qui si perdono oltre 360 ettari di paesaggio agricolo. Nel giro di una generazione, è scomparso il 40% dell’agricoltura di pianura. Prendete, prosegue sempre Santini,  una foto aerea di vent’anni fa e confrontatela con un’immagine di oggi: la periferia di quello che era l’agroriminese, con ancora tracce della centuriazione romana, non c’è più (4/12/2010).

 Case: calano le vendite ma non i prezzi. I riminesi passano all’affitto

La  crisi delle vendite, a livello nazionale meno 17% nel 2008 e del 19% nel 2009,  si sente anche a Rimini, ma in forma più lieve. A salvare il mercato qui sono state le case di lusso. Quelle nei centri storici e nella prima fascia mare di Rimini, Riccione e Cattolica si vendono come sempre.
“Rispetto alla situazione nazionale, Rimini resta un’isola felice – spiega la presidente provinciale della FIAIP, Luciangela Paiano. – Comunque un calo c’è stato anche qui. Nel 2009 gli atti notarili di compravendita sono diminuiti del 10%, e un dato analogo si può prevedere anche per il 2010”.
Nonostante il calo delle vendite, però, i prezzi non scendono. Nel centro urbano di Rimini, ad esempio, le case continuano a costare da 3000 euro al metro quadro in su. Prezzi che sempre meno famiglie riescono a permettersi (27/1/2011)

 Sempre più mattone: via libera a oltre 1.500 nuovi appartamenti
E’ quanto risulta, stimando 80 mq circa per appartamento,  se si mettono insieme i 30 piani particolareggiati in approvazione dal Comune di Rimini entro la fine del mandato (maggio di quest’anno), mentre ne rimarrebbero nel cassetto altri 50.

Si arriva a questa cifra sommando gli interventi previsti nella ex Corderia di Viserba, nell’ area ex La Mecca (discoteca storica di Covignano), in via Settembrini, Corpolò, Santa Giustina, via Macanno, via Buoninsegna, ecc.   In totale, rimanendo sempre nel comune di Rimini, sommando residenziale, commerciale e produttivo siamo sui 290mila mq. di nuove edificazioni previste.

A livello provinciale si parla di 2 milioni di  mq edificabili, sufficienti per 25mila alloggi di taglio  medio, per circa 75 mila persone (17/2/2001).

 Costruttori, tecnici e ultimamente anche gli albergatori, non vogliono l’adozione, entro maggio, del Piano Strutturale Comunale (PSC)

Lo hanno ribadito in un documento in cui criticano i meccanismi di perequazione (con vincoli ritenuti eccessivi come il 20% di superficie da destinare ad edilizia sociale ed il 40% alle dotazioni territoriali) e il concetto di crescita zero (che bloccherebbe il settore edile). La richiesta resta quella di rinviare l’adozione alla prossima Amministrazione di Rimini. Ovviamente sperano che sia più benevola.

 Tra gli aspetti criticati c’è anche la questione della distanza fra pareti finestrate che la nuova  normativa fissa ad almeno 10 metri, ritenuti troppi.  Si chiedono i costruttori: chi andrebbe a ristrutturare sapendo di dovere ridurre in questo modo la superficie disponibile e avere costi più alti?  Forse è vero. Ma che dire, aggiungiamo noi, se aprendo la finestra si entra direttamente nelle stanze degli altri ?  Non esiste un diritto minimo alla riservatezza e alla luce naturale ?  

In conclusione gli operatori del ramo stimano, con le nuove regole, una “perdita” di edificabilità, rispetto al vecchio Piano Regolatore Generale (PRG),  del 31% (21/2/2011).

 Le case renderanno (forse) di più col federalismo

Dal 2014, sulle seconde case non si pagherà più l’ICI ma l’IMU, con un aliquota variabile tra il 7 e il 7,9 per mille.  Sugli affitti verrà invece introdotta da subito una imposta unica (cedolare secca) del 21% che interesserà almeno 13 mila seconde case, solo nel comune di Rimini (25/2/2011).

  I Costruttori e la Consulta delle professioni insistono

Siamo d’accordo, dicono in una nuova presa di posizione, sul rispetto del territorio, ma non consumare il territorio non può volere dire bloccare la città e l’economia (3/3/2011).

 Sfratti

Sono state 879, solo nei primi nove del 2010, le richieste di esecuzione di sfratto, di cui 743 per morosità. 170 gli sfratti eseguiti dall’Autorità Giudiziaria (11/11/2010). 

 Crescono le domande per un alloggio popolare

Secondo l’Acer (Azienda Casa Emilia Romagna) di Rimini, tra il  2000 e il 2010 le domande per una abitazione di edilizia residenziale pubblica (Erp) sono aumentate da 2.000 a 2.300. Nel 2010 sono state assegnate 61 case. Di questo ritmo l’ultimo della lista avrà una casa tra 38 anni. Solo quattro alloggi su cento sono andati a cittadini stranieri.

Anche le domande di sostegno per l’affitto sono cresciute, in provincia,  da 1.934 del 2001 a 3.803 del 2009. Purtroppo, però, il fondo si è quasi dimezzato, da 3,1 milioni di euro del 2005 a 1,5 milioni di euro del 2009. Quindi, briciole per tutti (30/1/2011).

 Adozione del Piano Strutturale Comunale (Psc)

Col voto favorevole della maggioranza, il Consiglio comunale di Rimini ha approvato l’adozione dei due strumenti urbanistici previsti dalla legge regionale 20 del 2000: il Piano strutturale comunale (Psc) e il Regolamento urbanistico edilizio (Rue).  Sono previsti non più di 5 mila alloggi nell’arco di 15 anni. Con la novità che d’ora in avanti per ogni nuova urbanizzazione almeno il 20% dovrà essere destinato all’edilizia residenziale pubblica (Erp), cioè ad abitazione con prezzo più ragionevole. Adesso inizia la fase delle osservazioni che precede l’approvazione definitiva (30/03/2011).

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