"Chi non spera l’insperabile non lo scoprirà, poiché è chiuso alla ricerca, e a esso non porta nessuna strada"
ERACLITO (535-470 a.C)

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Novarese, tutti i rebus dietro al Polo del Benessere

di Domenico Chiericozzi

Torniamo sull’argomento per la terza volta. Perché il Polo del Benessere previsto a Miramare di Rimini di fronte a Riminiterme ancora non c’è. Coopsette, la cooperativa di Reggio Emilia proprietaria e titolare del Piano Industriale per la riqualificazione dell’intera zona, non ha ancora mantenuto gli impegni previsti. Si doveva inaugurare nel 2010, poi le dichiarazioni dei diretti interessati si sono fatte man mano sempre più rarefatte fino ad oggi quando anche dal Comune di Rimini registriamo solo “no comment”.  Ma una dichiarazione al presidente di Riminiterme,  “uomo chiave” di Coopsette, l’ing. Giovanni Panciroli l’abbiamo telefonicamente strappata. Più che altro uno sfogo. “Se lei riesce in questa Italia – dice Panciroli – a portare avanti un progetto, allora lei è davvero bravo. Noi facciamo mattoni e ci crediamo quando li vediamo uno sopra l’altro, non prima. Speriamo tra qualche mese di iniziare i lavori.” Stop. L’alto dirigente non vuole andare oltre. Quindi non ci rimane altro che continuare ad ascoltare il “lamento” dei cittadini e degli imprenditori turistici miramaresi che credettero, senza riserve e all’unanimità (non è un dettaglio da poco), a quelle belle parole spese nelle serate di presentazione del progetto “Polo del Benessere”. A dire il vero, nel 2005 un po’ tutti ci credemmo. Come ricorda il presidente dell’Associazione Albergatori di Rimini Patrizia Rinaldis, ci sono “impegni” e “gare d’appalto firmate”. Coopsette nel 2005 scoppiava di salute, la crisi ancora non si sapeva cose fosse. Il vento cominciò a cambiare, anche per loro, con una preoccupante erosione degli utili e una forte crescita dell’indebitamento (vedi Tre aprile 2010). Poiché le bocche rimangono cucite, a noi non rimane che rimettere indietro le lancette del tempo, ripercorrere tutta la vicenda.

Un po’ di storia

Quella della Novarese è una delle più recenti e importanti privatizzazioni che il Comune di Rimini abbia fatto. A passare di mano oltre all’ex colonia c’è stata anche Riminiterme Spa, società pubblica titolare di importanti concessioni per lo sfruttamento di elementi naturali di questo territorio: le acque termali e il mare e la spiaggia. Con un potenziale enorme. Ma che il Comune di Rimini, legittimamente, ha deciso di dismettere con  una Procedura concorsuale ad evidenza pubblica. Ma ora è tutto nelle grandi mani di Coopsette. Che cosa non ha funzionato? Perché il Polo del Benessere non è ancora stato realizzato? Solo colpa della crisi? E, ancora, si sta facendo tutto il possibile per tentare di portare a compimento l’opera?

Nel bando del Comune di Rimini del 2004 per la privatizzazione di Riminiterme c’è un testa a testa tra due società. Il 26 febbraio 2004 a firma Dott. Federico Placucci del Servizio Partecipazioni Comunali il Comune di Rimini rende nota la procedura per la selezione di un acquirente per 7.862.694 azioni di Riminiterme Spa, pari al 94,131% dell’intero capitale sociale. All’epoca dei fatti Riminiterme Spa è del Comune di Rimini al 99,130%. Fornisce tutte le prestazioni tipiche degli stabilimenti termali, in particolare balneoterapia, fisioterapia, inalazioni sia in convenzione con il S.S.N. sia a pagamento. Il prezzo offerto dagli offerenti non potrà essere inferiore a 9 milioni di euro. La data di scadenza per l’esame delle domande di partecipazione è fissata per le ore 10.00 del 06/09/2004. Giungono tre plichi. I candidati sono: Coopsette s.c.a.r.l., Terme Grandi Alberghi Sirmione s.p.a. e un’ A.t.i (associazione temporanea d’impresa) costituita da Eleca spa (capogruppo mandataria) e dall’austriaca Delta Projektconsult Projectieruns – GMBH (mandante). Quest’ultima società è esclusa per non aver rispettato tutti i requisiti formali e sostanziali previsti. I due candidati, Coopsette e Terme di Sirmione si ritrovano faccia a faccia e vengono invitati a formulare la loro migliore offerta entro il 30/12/2004. A fronte di una richiesta formulata dal candidato Terme di Sirmione Spa e condivisa con Coopsette, il 13/12/2004 la scadenza viene prorogata al 28/02/2005. Il giorno dopo, il 14/12/2004, con determinazione dirigenziale n.1897 viene nominata la Commissione Giudicatrice che dovrà valutare le proposte e che sarà composta da cinque membri: il dott. Federico Placucci per il Comune di Rimini, il prof. Guido Candela della Facoltà di Economia dell’Università di Bologna, dal prof. Giorgio Cantelli Forti della Facoltà di Farmacia dell’Università di Bologna, l’avv. Giovanni Bracci e il dott. Pierluigi Malaguti dottore commercialista presso lo studio Skema di Rimini. Cinque giorni prima della scadenza del 28/02/2005 questa volta è Coopsette a chiedere una proroga. Insomma pare esserci molto interesse da entrambe le parti. Siamo al rush finale. La scadenza passa al 18/04/2005 con apertura delle offerte il 26/04/2005.  Ma entro questo termine al Comune giunge una sola offerta, quella di Coopsette. Terme di Sirmione non presenta alcunché. Gli attuali vertici della società lombarda non sono più quelli di allora. Interpellati da Tre, hanno preferito non rilasciare alcuna dichiarazione. Acqua passata, per loro. Ma non per noi, non per Rimini. A rilasciarci una dichiarazione, è l’allora amministratore delegato, il dr. Filippo Maria Ferné. “L’operazione era interessante – racconta in esclusiva a Tre Ferné – ma decidemmo di abbandonare perché sull’offerta base richiesta (9 milioni di euro, ndr) il peso della componente puramente  immobiliare era eccessivo rispetto a quello che realmente è il nostro business, quello termale”. Insomma, troppo “mattone”. Una dichiarazione che dovrebbe far riflettere. Il finale della gara è ovvio. Coopsette, unica in gara,  si aggiudicherà l’operazione per mille euro in più sopra i 9 milioni minimi previsti dal bando.

Che fare a questo punto?

“Arrivati a questo punto bisogna rimettere a sistema l’intera operazione” dice il presidente di Aia Rimini, Patrizia Rinaldis. Il sindaco Andrea Gnassi – continua la presidente – sta spendendo molto questa operazione, parla di un centro del benessere a Rimini pertanto dal primo cittadino noi ci aspettiamo un intervento importante.  Allo stato attuale la situazione è abbastanza ferma quindi anche preoccupante. Il problema è che non si capisce quello che realmente vuol fare Coopsette. Pertanto abbiamo richiesto un incontro con l’amministrazione comunale stiamo aspettando che ci venga fornita data. Capiamo che sono progetti ereditati e complessi ma è ora di chiarirsi. Ci sono documenti, gare di appalto firmate, quindi ci sono anche delle responsabilità che prima o poi vanno ottemperate. Adesso si sta ancora seguendo la strada del vogliamoci tutti bene. Chiudo con una battuta. Ormai cui stiamo abituati alle incompiute. L’economia ha bisogno di certezze. L’impressione è che Coopsette voglia far partire solo l’albergo. Ma non erano questi gli accordi. Insomma c’è qualcosa che non torna.”

A Miramare il morale è ai minimi storici. “Ci aspettiamo chiarimenti” è la prima considerazione che fa Maurizio Berlini dell’associazione Miramare Viva. Dopo che la grande gru è stata smontata la scorsa estate, abbiamo più volte sollecitato per una spiegazione. Ci pare doveroso verso la cittadinanza su un operazione di tale livello. E’ tutto giustificato dalla crisi economica? La transazione tra Comune di Rimini e Coopsette non può essere considerata un’operazione tra privati, si è trattato di un operazione su cui ruotano gli interessi di tanta gente. La domanda che rivolgiamo è semplice: che cosa intendete fare a questo punto?”.

Alcune riflessioni vanno fatte

La prima è relativa al prezzo di vendita delle azioni. Il bando prevedeva di assegnare il 94,13% del capitale sociale di Riminiterme spa pari a 7.862.694 azioni a non meno di 9 milioni di euro. In pratica, la valutazione che il Comune di Rimini (o chi per lui) fa circa il valore “commerciale” di questo pacchetto è pari a 1,14 euro. Un 14% in più rispetto al loro valore nominale di 1 euro.  Poiché l’offerta comprende Riminiterme Spa una società che da sola nel 2006 a bilancio ha Immobilizzazioni Materiale per un valore superiore ai 12 milioni di euro e titolare di una concessione per lo sfruttamento di acque termali e del mare, poi ancora la “Novarese” che, per quanto fatiscente e inagibile è struttura storica e  elemento paesaggistico di rilievo nella zona, tale sovrapprezzo, pari al 14% tende – secondo noi – a “svilire” un po’ l’operazione. Anche perché la “Novarese” è un bene comune che il Comune stesso conferì  in Riminiterme Spa per sottoscrivere,  il 10 luglio del 2003, un aumento di capitale pari 3,65 milioni di euro. Nell’operazione, per finire il ragionamento sul prezzo, il capitale sociale passò da 5.075.000 a 8.353.011 euro mediante emissione al prezzo unitario di 1,11348 euro comprensivo di un sovrapprezzo unitario di Euro 0,11348 sempre su nuove azioni di valore nominale unitario pari a Euro 1,00. In pratica il Comune di Rimini nel bando vende a un “terzo” quasi allo stesso prezzo cui le ha “vendute” a se stesso. Tutto lecito, tutto legittimo e perfettamente in regola ma sfugge, a questo punto, quale sia stata l’opportunità della privatizzazione perché tra gli obiettivi del Bando sono due e, uno di questi dice, testualmente, che la privatizzazione si propone di “ottenere consistenti risorse da utilizzare per il finanziamento dei propri investimenti”. Ma non è finita. Alla società che si aggiudica l’offerta, il bando prevede un ulteriore “bonus” di cinque mila mq. per “funzionalità” al piano stesso. Non ultimo dobbiamo riflettere anche sulla capacità edificatoria, stimata grossomodo in quindici mila metri cubi che aggiungono sulla calcolatrice altri diversi milioni di euro. Insomma, conti alla mano e da “profani”, proporre tutto questo a “soli” 9 milioni di euro e inserire, nel bando, la condizione per cui il Comune si riserva “a proprio insindacabile giudizio” di procedere alla vendita anche a fronte di una sola proposta (e così sono andate le cose) ecco, sembrano davvero “sminuire” l’approccio e gli obiettivi della privatizzazione stessa. Si poteva vendere a un prezzo di mercato superiore?

La seconda considerazione è la seguente. Perché mai in un’operazione così importante (Rimini ha una tradizione centenaria sui temi legati al benessere, basti ricordare il medico riminese Paolo Mante gazza che diffonde ai primi del ‘900 la cultura del bagno al mare come stile di vita salutare) il Comune di Rimini non si è riservato, a norma di legge, vincoli più stringenti sull’effettiva realizzazione del piano industriale migliorativo? Dagli atti è, infatti, risulta che il Comune di Rimini si sia avvalso dell’assistenza della sede romana di “Ernst & Young Financial Business Advisor Spa”. Struttura che, per il buon esito dell’operazione, ha incassato una “commissione di performance” di 208.957,64  euro. Ma con quali vincoli visto che Coopsette oggi, di fatto, sembra poter fare quel che vuole di quell’area? Il Bando del Comune di Rimini non è generico. Anzi. Specifica che l’acquirente deve assumersi l’onere di “creare il polo del benessere, riqualificare l’area nel suo complesso, contribuire alla destagionalizzazione del turismo riminese, fornire concrete opportunità per il recupero di segmenti esteri di domanda, creare nuovi posti di lavoro e formazione professionale”.

Terza e ultima considerazione. Perché nonostante la mancata realizzazione del piano industriale il Comune di Rimini non agisce legalmente? Potrebbe farlo, sembra, in almeno due direzioni. Applicando le penali previste oppure “recedere” dall’operazione. Per quanto riguarda il primo caso riportiamo il passaggio testualmente: “eventuali penali per mancata attuazione degli investimenti promessi potranno essere applicate limitatamente alla mancata attuazione che risulti dal confronto del primo triennio (2005-2008, ndr) con il corrispondente periodo indicato nel citato piano”. A occhio e croce parliamo di 9 milioni di euro. Perché qualcosa è stato fatto. Nel secondo caso, che dire. I “gioielli” di famiglia tornerebbero a casa, “tutto” nel portafoglio del Comune. Remi in barca e palla al centro. Perché no. Magari pensando a un nuovo bando. Magari, un po’ più “orgoglioso”.

Concludendo…

Chissà come sarebbero andate le cose se ad aggiudicarsi il pacchetto azionario di controllo di Riminiterme Spa e la “ex Colonia Marina Novarese” fosse stata “Terme e Grandi Alberghi Sirmione Spa” piuttosto che “Coopsette”. Tra le due non ci fu una battaglia all’ultimo euro. A chi offre di più, per intenderci. Purtroppo.

Insomma così andarono le cose. Tutto in regola, tutto a norma. E il problema rimane. Su quel bell’appezzamento di terra, tradizione riminese e sviluppo economico e sociale attendono ancora l’anello di congiunzione. Tra poco sono ventiquattro i mesi trascorsi dalla data prevista per il taglio del nastro. Ma è tutta Miramare, dove risiede il 40% degli alberghi del Comune di Rimini, che si sente letteralmente presa “in giro”.

BOX

Cosa prevedeva il piano industriale

Il Piano Industriale di Coopsette e accettato dal comune di Rimini è datato 15 aprile 2005. Prevedeva un investimento da parte di Coopsette di 50 milioni di euro in tre anni e riqualificare una zona di oltre 68 mila mq. Per la “Novarese” il progetto contempla la realizzazione di un albergo di lusso a 5 stelle con 82 suite su tre piani, un Centro Benessere ai massimi livelli di mercato per offerta e tecnologie, parcheggi interrati. Obiettivo: destagionalizzare, riqualificare l’intera area, portare le presenze turistiche da 15 a 50 mila annue rivolgendosi ad un pubblico giovane o con alta capacità di spesa. Nel piano la componente immobiliare ha un peso rilevante. Le principali limitazioni risultano da vincoli esterni. In primo luogo quelli relativi alla Sopraintendenza dei Beni Artistici e Culturali in capo alla “ex Colonia Marina Novarese” tutt’oggi ancora uno dei principali problemi – secondo Coopsette – per il mancato avvio dei lavori.

 

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