di Domenico Chiericozzi
A Miramare di Rimini, il primo gennaio scorso, si sarebbe dovuto inaugurare “Il Polo del Benessere” nel contesto della già esistente struttura di Riminiterme. Una realtà nuova, complementare, da 250 posti di lavoro e 15 milioni di euro di fatturato a regime. Ma del programma approvato dal Consiglio Comunale di Rimini il 3 aprile del 2008, non si vede praticamente nulla. I cantieri sono chiusi, anzi chiusissimi. La denuncia di inizio attività è datata 24 luglio 2007. Alzando lo sguardo oltre le transenne del cantiere all’ingresso B della colonia Novarese, si può semplicemente constatare la presenza di acqua. Senza esagerare, sembra di essere davanti a un lago. Ha piovuto molto nei giorni scorsi. Il grigio tipico del duro inverno ormai alle spalle, rende l’atmosfera un po’ depressa, senza identità, come spesso accade nelle zone di confine. Ma una novità c’è.
Dopo qualche giorno di tentativi, un susseguirsi di telefonate, una visita diretta al Talassoterapico e il no da parte del direttore di Riminiterme Massimo Ricci a voler commentare l’argomento, arriva una telefonata. E’ il presidente della struttura riminese, Massimo Panciroli. Ingegnere. Chiama da Castelnovo di Sotto, ottomila anime in provincia di Reggio Emilia, dove ha sede il quartier generale di Coopsette, la grande cooperativa italiana con interessi milionari in tutto il Paese. Coopsette dal 2005 è proprietaria del 94% di Riminiterme Spa che a suo volta detiene Novarese e tutte le aree di pertinenza. Ben nota anche in provincia di Rimini. Coopsette ha realizzato, e ceduto nel 2005, il Centro commerciale Le Befane ed è coinvolta nella realizzazione del nuovo lungomare di Rimini nel tratto tra piazzale Boscovich e piazzale Kennedy. In sostanza, al telefono, dice: tra poche settimane i lavori ripartiranno. Il colloquio è sereno, diretto e concreto.
Che cosa succede a Miramare
Parliamo di complessivi 68.198 metri quadrati di spazio sui cui progettare e rilanciare la zona, qualcosa come circa 850 appartamenti di 80 metri quadrati. Tutto proprietà Riminiterme Spa. Ma da un punto di vista contabile e societario, i numeri si trovano dentro la controllata Riminiterme Sviluppo Srl, società a responsabilità limitata della quale, per il momento, dobbiamo solo ricordarci e di cui si dirà in seguito. Ma passiamo al presidente e al motivo del nostro contatto.
“Per quel che riguarda la parte strutturale della Novarese i lavori sono conclusi da tempo – specifica il numero uno di Riminiterme. In questi ultimi anni siamo stati molto impegnati a ultimare tutti i lavori interni alle strutture già esistenti, tra cui quella più importante relativa alla creazione del centro benessere del Talassoterapico. Per tutto il resto, siamo in ritardo perché abbiamo aperto una trattativa con tre gruppi per decidere a chi affidare tutta la gestione della struttura alberghiera, che è la parte più importante del progetto. Proprio in questi giorni (la telefonata è di mercoledì 17 marzo nella tarda mattinata, ndr) siamo arrivati a buon punto con uno di questi. Non è facile. Si tratta di definire un contratto da nove più nove, sono diciotto anni di gestione. Occorre valutare bene. In ogni caso quello che posso confermare è che nel giro di poche settimane riprenderanno i lavori e che questi saranno terminati per la primavera del 2011. Per la stagione estiva del 2011 vogliamo inaugurare”.
Tutto bene quindi? Certo, che sì. Tuttavia qualche dubbio rimane. Sensazioni. Sarà possibile completare l’opera in così poco tempo? Si dice che quando le cose si vogliono fare, si fanno. Si vedrà. Ma c’è dell’altro ed è bene considerare anche il paragrafo successivo.
Perché Coopsette si è “imbarcata” in un’operazione del genere?
Non è la prima volta che Tre si avvicina con la lente d’ingrandimento a Coopsette (vedi Tre nr. 35 gennaio 2009). Lavorare il bilancio di questa cooperativa è un po’ come maneggiare fili dell’alta tensione. Coopsette è un gigante della cooperazione italiana. Tuttavia, oggi, più fragile che mai. Già nel 2009 non potemmo far altro che costatare una netta inversione di tendenza nell’andamento degli affari. Peraltro già iniziata nel 2007. Brevemente. Nel 2005, anno in cui Coopsette conclude anche l’operazione del Centro commerciale Le Befane, il bilancio della cooperativa emiliana tocca cifre da record. Fatturato pari a 544 milioni di euro (+40% rispetto al 2003) e utile di esercizio a 66 milioni. Nel momento in cui scriviamo i numeri del bilancio 2009 non sono ancora stati resi noti. Ragioniamo quindi su dati 2008. Anno in cui l’utile, purtroppo, va ad attestarsi a meno di un milione di euro, 936.982 mila euro per l’esattezza. In tre anni, dal 2006 al 2008, sono svaniti oltre 60 milioni di euro di utili. Ma quel che preoccupa di più è l’esplosione del debito: passato da 84 milioni di euro nel 2005, a 255 nel 2007 e 422 del 2008. Una situazione che porta il rapporto debiti e patrimonio netto (il debt/equity) da 0,95 del 2007 a 1,6 nel 2008. Quando tale valore è superiore all’unità, significa che l’azienda risulta molto indebitata rispetto al patrimonio netto e che nel lungo periodo questo potrebbe non essere sostenibile. Ci vorrà dunque tempo per uscire dalla crisi. Un decennio, è scritto nell’ultima relazione di bilancio. Il peggio, in ogni caso, sembra passato. Coopsette procede senza licenziamenti nè cassa integrazione. E grazie allo sblocco di alcune importanti commesse a livello nazionale, il fatturato 2008 è stato pari a 465 milioni di euro, superiore del 7% circa rispetto all’anno precedente.
Detto questo, è più semplice cogliere l’altro aspetto, ovvero la vera natura di tutta l’operazione riguardante il Polo del Benessere e, in un certo senso, comprenderne i possibili motivi del ritardo nei lavori. Va detto che questo progetto di riqualificazione e sviluppo aziendale delle Terme di Rimini non sta a cuore solo ai diretti interessati. Interessa a tanti imprenditori, in particolare agli oltre cinquecento titolari delle strutture alberghiere della zona che intendono cogliere, con questa opportunità, tutti i vantaggi di un rilancio complessivo della zona sospesa tra il dire e il fare. Le logiche di Coopsette, però, non possono essere, evidentemente, le stesse. Questo è un problema “classico” quando a intervenire sono grandi gruppi “sganciati” dall’economia locale. Coopsette, si legge nei documenti istituzionali, si occupa di “ideazione, promozione, sviluppo e gestione di grandi progetti immobiliari a elevata complessità quali il recupero di grandi aree urbane o la valorizzazione di nuove aree di sviluppo urbanistico”. Non è affatto un caso che tutta l’iniziativa Polo del Benessere sia dentro Riminiterme sviluppo srl. La creazione di una società a responsabilità limitata “ad hoc” è giustificabile solo con l’intento di tenere una gestione autonoma di uno specifico progetto di sviluppo. Non risultano particolari vantaggi, a farlo. Se non per mantenere un destino a sé stante della società figlia della società per azioni, in questo caso Riminiterme. Tra l’altro i costi complessivi aumentano. Inoltre nella seduta del 10 aprile 2008 il Consiglio di Amministrazione di Riminiterme Spa, nell’approvare il piano, ipotizzò un investimento finanziario pari a circa 23 milioni di euro complessivi. Specifica, altresì, che verrà finanziato per il 14% circa con mezzi propri (di Riminiterme) e per il restante 86% circa con capitale di terzi. Sarebbe bello sapere chi sono i terzi finanziatori. Il punto è che investendoci “solo” direttamente il 14% del necessario, forse, Riminiterme avrebbe potuto mostrare di crederci un tantino di più in questo progetto.
Perché dunque Coopsette non sta rispettando i tempi? Due le possibili spiegazioni. In parte si deduce nella Relazione del Bilancio 2008 del presidente Fabrizio Davoli. Sono tempi durissimi per il colosso emiliano. Per realizzare il Polo, nel 2008, si stimò occorressero complessivamente 50 milioni di euro. Mica briciole. E nei numeri e nelle politiche economiche di Coopsette tutto si vede tranne tanta determinazione. Il clima di austerità si percepisce ovunque. In ogni parola. In ogni voce di bilancio. Insomma, le strategie sono difensive a trecentosessanta gradi. Ed è per questo che a livello locale c’è preoccupazione. Probabilmente l’accordo atteso con il famoso gruppo a cui Massimo Panciroli fa riferimento nel corso della telefonata con Tre, altro non è, che la ricerca di un partner per il reperimento di risorse finanziare per proseguire i lavori. Niente partner. Niente lavori. Se il progetto di riqualificazione non dovesse partire, oppure, se dovesse essere stravolto rispetto gli obiettivi iniziali, insomma, l’opportunità per anni tanto attesa, per una buona parte dell’economia riminese sarebbe come in ambito calcistico. Un fallo in area di rigore sull’ultimo uomo. Molto grave. Tant’è che sul campo verde è previsto sia il rigore che l’espulsione del giocatore.
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La storia
Nel 2003 il Comune di Rimini acquista dalla Regione Emilia Romagna la proprietà della ex colonia Novarese, opera di architettura razionalista costruita nel 1934 e chiusa definitivamente nel 1961 in località Miramare di fronte al Talassoterapico, per trasferirla successivamente a Riminiterme Spa. Nel 2005, con un bando ad evidenza pubblica Coopsette, cooperativa con sede a Reggio Emilia e attiva nel settore immobiliare, si aggiudica il 95% del capitale sociale di Riminiterme al prezzo di 9 milioni di euro. Nel maggio 2008 Comune e Provincia di Rimini sottoscrivono il Programma di Riqualificazione e Sviluppo Aziendale delle Terme di Rimini e un Accordo di programma per realizzare Il Polo del Benessere e della Salute in località Miramare coinvolgendo diversi operatori economici locali. L’accordo prevede il recupero e l’adeguamento funzionale della colonia Novarese con servizio terme, ambulatori, ristorante e 80 tra camere e suite per la ricettività alberghiera e una struttura con servizi termali e fitness nell’area compresa tra Novarese e Ferrovia e 545 nuovi posti auto. Il Polo conta di raggiungere 50 mila presenze l’anno su complessivi 68.198 di superficie territoriale.