di Simone Santini
È di nuovo il tempo degli alberghi? Negli ultimi mesi, da più osservatori del settore, la risposta sembrerebbe essere affermativa. Il condizionale è d’obbligo, perché il biennio di pandemia ha fatto saltare molti punti di riferimento, ma secondo alcuni Rapporti internazionali sugli investimenti relativi al 2022 le strutture alberghiere tornano a essere appetibili sul mercato. Il tema, per ovvi motivi, non può essere ignorato in Romagna. Questa vivacità si percepisce anche nella nostra Riviera, che sugli alberghi ha costruito gran parte della propria identità turistica dal dopoguerra a oggi?
Romagna… in svendita
Da diversi anni gli alberghi di Rimini non godono di buona salute. Un sentore che era già diffuso, ma che proprio pochi mesi fa era stato “certificato” da una ricerca del portale immobiliare Trovacasa, poi confermato dagli stessi rappresentanti di categoria: la ricerca, infatti, stimava in più di 350 gli hotel in vendita sulla riviera romagnola, da Comacchio a Misano Adriatico. Con il primato, per ovvi motivi di densità delle strutture, fatto segnare da Rimini con circa 280 alberghi in cerca di acquirente. Dati sintomatici di una crisi del settore, soprattutto se si guarda ai prezzi: molte strutture medio-piccole sul mercato a meno di mezzo milione di euro. Diversi i motivi. “C’è difficoltà a reperire personale, – commentava i risultati della ricerca Patrizia Rinaldis, presidente degli albergatori di Rimini – molti non riescono a passare di mano l’albergo e i canoni di affitto sono spesso alti. La mancanza di personale ha sicuramente inciso parecchio sull’umore di molti albergatori. Molte strutture in vendita, inoltre, dovranno essere riqualificate”. E, ovviamente, c’è l’impatto portato dalla pandemia. “La pandemia– sempre la Rinaldis – ha messo in evidenza questi problemi. Servono strumenti e aiuti per tornare a essere competitivi. Credo che il senso di queste vendite possa essere inserito in questo discorso: vendere per rinnovare e riqualificare”.
La situazione degli investimenti
A Rimini, dunque, si vende. Ma c’è chi compra? O la Riviera ha perso la propria attrattività? Analizza la situazione Elena Benedini, titolare dell’agenzia riminese EB Immobiliare.
“Ad oggi, in generale, nelle zone marittime c’è un notevole fermento di possibili investitori. Anche nel nostro territorio, che conta all’attivo circa 1.500 strutture tra Rimini e provincia, questo si avverte. E si tratta di investitori che, almeno per quanto riguarda la mia esperienza, provengono da fuori del territorio di Rimini, ma sono comunque italiani”.
Quali tipologie di strutture sono maggiormente interessate dagli investimenti? Media categoria, piccole pensioni o alberghi di lusso?
“Sono richieste per lo più piccole strutture che si possono acquistare con un investimento, ad oggi, inferiore a un milione di euro. Nel periodo più recente c’è stata una grandissima rincorsa a immobili turistici da ristrutturare utilizzando il bonus facciate; per l’anno in corso continuiamo a riscontrare richieste di strutture medio-piccole, ma con meno interventi di ristrutturazione da effettuare”.
Ha parlato di alberghi in vendita anche a meno di un milione di euro. A cosa si deve questa situazione?
“Molti alberghi, ormai da cinque anni a questa parte, si sono purtroppo svenduti perché i proprietari non avevano più la forza economica di ristrutturare o adeguare la propria struttura alle normative vigenti (che sono molto dispendiose), oppure a causa della mancanza del passaggio generazionale. Questa ‘svendita’ ha causato purtroppo un abbassamento generalizzato dei prezzi delle strutture ricettive, che ha costretto anche quelle rimaste ‘illese’ ad adeguarsi. Ad oggi, chi è stato al passo con i tempi e ha sempre effettuato ogni anno gli adeguamenti e le opere di ammodernamento richieste, si trova strutture funzionanti facilmente commercializzabili a prezzi di mercato, ma chi è rimasto indietro si troverà ad avere degli immobili destinati a una completa svalutazione”.
Sembra esserci, dunque, una certa tendenza agli investimenti sugli alberghi (medio-piccoli) in Riviera, causata da una generale ‘fuga’ dei proprietari e dalla conseguente svendita delle strutture che può attirare imprenditori, incentivati anche dalla recente corsa ai vari bonus immobiliari. Una situazione confermata da Stefano Rabaiotti di Pianeta Hotel, agenzia riminese specializzata nel settore alberghiero. “A livello generale, a Rimini, c’è una certa vivacità di investimenti, sia da parte di imprenditori locali sia del resto d’Italia. La causa principale è da ricercare nel crollo del valore dei nostri alberghi nell’ultimo decennio. Un crollo che porta ad avere, attualmente, strutture in vendita a prezzi bassissimi: oggi mediamente gli alberghi nel nostro territorio valgono meno della metà di quanto valevano nel periodo pre-crisi. Siamo, per le strutture piccole, sui 300-400mila euro. Per intenderci, oggi con la vendita di un albergo non si ripaga il costo di costruzione”. Quanto influiscono i recenti bonus immobiliari introdotti dal Governo? “Hanno sicuramente avuto un impatto, rivitalizzando il mercato: diverse strutture sono diventate appetibili nell’ultimo anno proprio perché chi compra lo fa per riqualificare la struttura a costo zero. È un meccanismo diffuso cui stiamo assistendo”. È una situazione uniforme su tutto il territorio? “Difficile dirlo, – continua Rabaiotti – perché la nostra Riviera è lunga ed eterogenea. Senza prendere località lontane tra loro, pensiamo a Riccione, dove c’è un mercato alberghiero superiore, maggiormente d’elite: lì è più difficile trovare, anche oggi, strutture in vendita e i prezzi si sono mantenuti sostanzialmente stabili”. Ma perché a Rimini si assiste a questa “fuga” degli albergatori? Il territorio non è più redditizio dal punto di vista turistico? Continua Rabaiotti: “La nostra riviera si deve riqualificare, l’offerta deve essere migliorata e su questo non c’è dubbio. Ma credo che il crescente numero di alberghi in vendita sia dovuto soprattutto a cause generazionali: tradizionalmente i nostri alberghi sono a gestione familiare e nella maggior parte dei casi le strutture vengono messe in vendita perché le nuove generazioni non sono più interessate a portare avanti l’attività di famiglia”.
Rimini, il ruolo del Piano Regolatore
C’è un’altra questione. Attualmente, a Rimini, il piano regolatore del Comune non consente alle strutture più piccole di cambiare la propria destinazione d’uso, che permetterebbe di convertire piccoli alberghi in residence o appartamenti. Togliere questo “impedimento” attirerebbe maggiori investimenti sulle strutture riminesi? Secondo Alessandro Pavani, titolare dell’agenzia riminese Immobiliare Pavani, la risposta è sì. “È vero, c’è una tendenza a investire sulle strutture alberghiere medio-piccole stimolata dai bonus immobiliari. – spiega – Ma gli incentivi consentono di realizzare interventi limitati (pensiamo, ad esempio, al bonus facciate), utili per strutture che non necessitano di una riqualificazione completa. A Rimini, però, ci sono numerose strutture medio-piccole che sono abbandonate, che devono riadeguarsi completamente alle normative: per queste strutture, almeno nella mia esperienza, non c’è a Rimini volontà di investire. Non c’è proprio richiesta. Ed è anche per questo che oggi assistiamo a questi prezzi da svendita delle strutture sulla Riviera. Se invece ci fosse la possibilità di trasformare i piccoli alberghi in strutture residenziali (che hanno molto più mercato), ecco che con tutta probabilità assisteremmo a maggiori investimenti”.